DMCA.com Protection Status

Những vấn đề pháp lý cần biết khi mua đất nền dự án

Tư Vấn Pháp Luật

Tư Vấn Pháp Luật

Những vấn đề pháp lý cần biết khi mua đất nền dự án

Ngày đăng : 19/02/2020 - 3:40 PM

Nhờ Luật sư tư vấn cho tôi vấn đề sau: Hiện giờ tôi muốn mua đất nền dự án để sau này lên giá thì bán lại hoặc cũng có thể xây nhà ở. Tuy nhiên nghe nói thị trường bất động sản bây giờ thật giả lẫn lộn, có cả dự án ma. Rất nhiều khách hàng bị lừa mất tiền. Vậy nhờ Luật sư tư vấn giúp làm thế nào để tôi có thể mua được đất một cách an toàn về mặt pháp lý không?

 

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi vướng mắc pháp lý đến Công ty Luật Nguyên Khang, trường hợp của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

 

Trước tiên dưới góc độ pháp lý, hiện nay đất nền dự án được mở bán bao gồm 02 dạng: Đất nền đã có sổ (đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) và đất nền chưa có sổ (chưa được cấp GCN).

 

Xét về mức độ an toàn:

 

- Trường hợp bạn mua đất nền đã có sổ sẽ yên tâm hơn vì sổ hồng (đỏ) là giấy tờ pháp lý có giá trị chứng minh cao nhất. Trường hợp này, bạn sẽ ký Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Sau khi đã sang tên bạn, bạn có thể chuyển nhượng lại cho người khác hoặc thực hiện việc xây dựng nhà ở, công trình v.v...trên đất (xin giấy phép xây dựng (nếu có)). 

 

Mặc dù vậy, khi xem sổ bạn cũng phải chú ý kỹ đến các nội dung thông tin về: Ghi nợ tiền sử dụng đất, thông tin quy hoạch, biến động đất đai ở mặt trong và mặt sau của sổ để đảm bảo đất bạn mua không vướng quy hoạch, không nợ tiền sử dụng đất và nắm được đất bạn mua mới chuyển nhượng lần đầu hay đã qua nhiều người.

 

- Trường hợp mua đất dự án chưa có sổ (thường bạn sẽ được ký Hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư), bao gồm 02 trường hợp nhỏ:

 

+ Đất chưa có sổ nhưng đã đáp ứng đủ điều kiện pháp lý và được phép mua bán (vẫn có rủi ro nhưng mức độ thấp)

 

Hiện nay, các điều kiện pháp lý liên quan đến việc mở bán 1 dự án (đất nền) được quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai; Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản. Cụ thể, bao gồm các điều kiện sau:

 

1Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

 

2. Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

 

3. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

 

4. Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

 

5. Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

 

+ Đất chưa có sổ, chưa đáp ứng đủ điều kiện, chưa được phép mua bán nhưng chủ đầu tư vẫn tiến hành bán, nhận cọc của khách hàng (mức độ rủi ro rất cao, các dự án ma, dự án lừa đảo đa số nằm trong nhóm này- lời khuyên nếu bạn đặt vấn đề an toàn lên hàng đầu thì nên tránh mua)

 

MỘT SỐ LƯU Ý CHUNG

 

1. Tìm hiểu thật kỹ năng lực của chủ đầu tư dự án

 

Thông thường nhân viên môi giới, công ty môi giới bán dự án đất nền không phải là chủ đầu tư mà chỉ là bên phân phối sản phẩm. Do đó, cần phải biết dự án đất nền mình đang định mua thuộc về chủ đầu tư nào? họ đã có những dự án nào đã triển khai thành công, mức độ hài lòng của khách hàng khi giao dịch với chủ đầu tư này v.v...

 

2. Yêu cầu cung cấp các giấy tờ pháp lý liên quan đên dự án như Quyết định giao đất; Quyết định phê duyệt tỉ lệ 1/500; Giấy phép xây dựng v.v...

 

3. Đọc thật kỹ hợp đồng

 

Hợp đồng là cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp phát sinh, có giá trị bằng chứng khi khởi kiện ra Toà. Vì vậy, phải đặc biệt chú ý, đọc kỹ các nội dung liên quan đến nghĩa vụ thanh toán, tiến độ, mức phạt vi phạm đối với bên mua (thường trong hợp đồng soạn sẵn của bên bán nếu người mua không thanh toán đúng tiến độ sẽ bị thanh lý hợp đồng, số tiền đã thanh toán sẽ bị mất hoặc bị phạt vi phạm rất nặng, người mua nên chú ý điểm này khi thương lượng ký hợp đồng). Riêng phần nghĩa vụ của bên bán, bên mua phải yêu cầu làm rõ trách nhiệm bàn giao đất đúng thời hạn, trường hợp chậm trễ phải chịu phạt (thường bên bán sẽ lồng ghép rất nhiều các trường hợp miễn trừ trách nhiệm như trường hợp bất khả kháng, chính sách thay đổi v.v...người mua phải đàm phán hạn chế tối đa những điều khoản kiểu loại trừ trách nhiệm này)

 

 

Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty Luật Nguyên Khang về vướng mắc của bạn. Nội dung trả lời dựa trên cơ sở quy định của pháp luật và chỉ mang tính chất tham khảo.

 

Nếu còn vướng mắc, cần hỗ trợ các dịch vụ pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ qua Email, Zalo hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng!     

Luật sư Nguyễn Cao Đạt - Công ty Luật Nguyên Khang

 

Bài viết khác
  Hát karaoke gây ồn ào  (25.02.2020)

Những vấn đề pháp lý cần biết khi mua đất nền dự án

Zalo
Hotline tư vấn miễn phí: +84 934 367 388